Διαθρωτικό και διαχρονικό προβλήματα της ελληνικής οικονομίας το υψηλό ποσοστό ιδιοκτησίας ακίνητης περιουσίας

(το άρθρο αναδημοσιεύεται από το site της επώνυμης γνώμης new-deal.gr - link)

Είναι γεγονός ότι ένα από τα διαθρωτικά προβλήματα της ελληνικής οικονομίας είναι το υψηλό ποσοστό ιδιοκτησίας (80% [1])  ακίνητης περιουσίας, είτε λόγω κληρονομιάς είτε λόγω αποταμιευτικής συνήθειας ή και κερδοσκοπίας. Σε κάθε περίπτωση, δυσανάλογα μεγάλο ποσοστό της οικογενειακής περιουσίας (μίας μέσης Ελληνικής οικογένειας) βρίσκεται εγκλωβισμένο σε οικόπεδα/ακίνητα τα οποία ταυτόχρονα υπό-αποδίδουν ή δεν αποδίδουν τίποτα (χωράφια, αγροτεμάχια, κλπ). Ακόμα και προ κρίσης, η μέση απόδοση ενοικίου δεν ξεπερνούσε το 1-1,5% όταν τα μεσο-μακροχρόνια επιτόκια ήταν (την προηγούμενη δεκαετία 1998-2008) μεταξύ 3,5% και 7% και η μέση μερισματική απόδοση 4 με 5%. Δεν συνυπολογίζω τις τραπεζικές καταθέσεις (προθεσμιακές) που απέδιδαν από 3% έως 7% κατά περιόδους γιατί αυτά είναι επιτόκια βραχυχρόνιας απόδοσης ενώ ο ορίζοντας ωφελιμότητας ενός ακινήτου είναι πλέον της δεκαετίας.
Ταυτόχρονα, παραγωγικές επενδύσεις όπως το επιχειρηματικό κεφάλαιο, κινούνταν σε διψήφια ποσοστά απόδοσης (ROE) μεταξύ 10-30% ετησίως. Και αυτού του είδους οι επενδύσεις συνεισφέρουν στο ΑΕΠ με τον μέγιστο πολλαπλασιαστή, ειδικά όταν γίνονται σε εξωστρεφείς επιχειρηματικές δραστηριότητες.

Γιατί φτάσαμε σε τόσο υψηλό ποσοστό ιδιοκτησίας;
Ιστορικά, υπάρχουν πολλοί λόγοι που επέτρεψαν σε αυτό να συμβεί. Κοιτώντας πίσω στον χρόνο, ο σημερινός μέσος Έλληνας άνω των πενήντα ετών έζησε ο ίδιος ή μεγάλωσε σε ένα οικογενειακό περιβάλλον που βίωσε υπερπληθωρισμό, καταστροφή πλούτου και περιουσιών (πόλεμο, κατοχή, κλπ) τις συνεχείς υποτιμήσεις της δραχμής, χρηματιστηριακές καταστροφές ή/και την χρεοκοπία του κράτους. Μεγάλωσε δε σε ένα περιβάλλον οικονομικής ανασφάλειας και έλλειψης σύννομων εναλλακτικών επενδυτικών/αποταμιευτικών επιλογών. Γενικά, οι μόνες σταθερές αξίες στην πολυτάραχη οικονομική ιστορία του τόπου υπήρξαν ο χρυσός (χρυσή λίρα, κλπ) και η γη ή οποία έχει αξία γιατί παράγει. Η μαζική αστικοποίηση στο δεύτερο μισό του 20ου αιώνα μετέτρεψε και τα ακίνητα-σπίτια, αστικά οικόπεδα (φυσική επέκταση της «γης») σε «σταθερή αξία». Λόγω του πληθωρισμού και τον υποτιμήσεων, τα ακίνητα και η γη ανέβαιναν συνεχώς και θεωρούνταν ως η μόνη μακροχρόνια τοποθέτηση. Ειδικά για την δημιουργία ενός συνταξιοδοτικού κεφαλαίου και εισοδήματος. Έτσι εντυπώθηκε η ψευδαίσθηση ότι «δεν χάνουν» και ότι είναι η μόνη φυσική προστασία από το ασθενές νόμισμα και την οικονομική κρίση.

Η εντύπωση αυτή δεν είναι τελείως λάθος αλλά ισχύει υπό κάποιες προϋποθέσεις:
α) ισχύει για την γη που παράγει εισόδημα από λιγότερο ελαστικές «ανάγκες» όπως η γεωργική παραγωγή (ανελαστική ζήτηση για τρόφιμα),
β) ισχύει όσο δεν υπάρχουν άλλες εναλλακτικές μακροχρόνιες τοποθετήσεις (πχ 10-ετή, 30-ετή ομόλογα) για σύγκριση,
γ) ισχύει σε περιβάλλον κλειστών αγορών, περιορισμού κίνησης κεφαλαίων (μη δυνατότητα πρόσβασης σε διεθνής αγορές, συνάλλαγμα ή άλλες παρεμφερείς επιλογές),
δ) ισχύει περισσότερο όταν δεν υπάρχει μια πολυετής επιχειρηματική δραστηριότητα (εταιρείες με 50-60 ή 100 χρόνια ιστορίας, με πολυμετοχικό σχήμα, εισηγμένες σε προσβάσιμη χρηματιστηριακή αγορά,
ε) ισχύει εφόσον το κόστος διακράτησης και συντήρησης είναι χαμηλό
στ) και τέλος εφόσον το μακροχρόνιο ισοζύγιο προσφοράς και ζήτησης παραμένει αρνητικό (ζήτηση > προσφοράς).

Πολλά όμως άλλαξαν τα τελευταία 20-25 χρόνια. Πολλά που ίσως δεν έγιναν αντιληπτά, κυρίως ως προς τις επιπτώσεις που θα επέφεραν στην αγορά ακινήτων.
Αναπτύχθηκε ένα ευρύ πεδίο εναλλακτικών επιλογών που σε συνδυασμό με την έλευση του Ευρώ και την πλήρη απελευθέρωση της κίνηση κεφαλαίων κατέστησε την προηγούμενη εμπειρία μια καταστροφική συνήθεια. Θα εξηγήσω το γιατί.
Πρώτα όμως λίγο ακόμα ιστορία, για να καταλάβουμε την πηγή της διαχρονικής ανόδου των τιμών, ειδικά κατά τα τελευταία κρίσιμα είκοσι χρόνια.
Παραδοσιακά, οι περισσότεροι αποκτούσαν ακίνητο ή ακίνητα από κληρονομιά (γονείς αλλά και συγγενείς που μετανάστευαν στο εξωτερικό τις προηγούμενες δεκαετίες). Ελάχιστοι είχαν πρόσβαση σε στεγαστικά δάνεια, και αυτοί ήταν κυρίως δημόσιοι υπάλληλοι (τα καλά της μονιμότητας). Και βέβαια ακίνητα αγόραζαν όσοι είχαν ή αποκτούσαν περιουσία από την δραστηριότητά τους.
Η οικονομική ανάπτυξη της μεταπολεμικής περιόδου προκάλεσε νέα ζήτηση και μετακίνηση πληθυσμών. Η μαζική επέκταση των πόλεων και ειδικά της Αθήνας μετέτρεψε τα περιαστικά και αστικά οικόπεδα και παλιά σπίτια σε πολυκατοικίες και διαμερίσματα μέσω της αντιπαροχής ενώ αναπτύχθηκε και η δευτερογενής συναλλαγή. Οι παλιοί κάτοικοι των κέντρων μετακινήθηκαν προς τα προάστια (νέα ζήτηση) καθώς νέοι κάτοικοι συνέρρεαν στην πόλη. Μετά την πρώτη εσωτερική μετανάστευση ήρθε και μια δεύτερη λόγω της μετανάστευσης πληθυσμών προς την Ελλάδα (κυρίως από την δεκαετία του ’90 μέχρι σήμερα) που συντήρησε την συνεχή κινητικότητα στην αγορά ακινήτων. Όπως η κάθοδος των πρώτων ελληνικών φύλων έσπρωχνε τους προηγούμενους σε νέες περιοχές και προκάλεσε την μετανάστευσή τους στην Ιωνία και την Μεγάλη Ελλάδα.
Τέλος, να μην αγνοήσουμε και την επέκταση του δικτύου των πανεπιστημίων ΑΕΙ/ΤΕΙ, κυρίως στις επαρχίες, που πρόσθεσε νέα ζήτηση για κατοικίες κατά τα τελευταία είκοσι χρόνια.

Γιατί όμως έγινε καταστροφική η συνήθεια; Τι άλλαξε;
Η αποταμιευτική αξία των ακινήτων/γης εξαρτάται από τις έξι προϋποθέσεις που περιέγραψα νωρίτερα. Χωρίς πολύ φλυαρία τις τελευταίες δύο δεκαετίες έχουν αναιρεθεί οι περισσότερες. Όμως υπήρξε και μία άλλη αλλαγή. Το Ευρώ.
Το Ευρώ, εκτός από την νομισματική σταθερότητα έφερε μαζί του και τα χαμηλά επιτόκια. Αυτό ήταν το αποτέλεσμα της σημαντικής δημοσιονομικής προσαρμογής, η μεγάλη σύγκλιση της εποχής Σιμίτη, που σε συνδυασμό με την απελευθέρωση της καταναλωτικής και στεγαστικής πίστης επέτρεψαν στον καθένα να επενδύει σε ακίνητη περιουσία με ένα τρόπο τελείως διαφορετικό από τον παραδοσιακό.
Αυτό έδωσε μια νέα ώθηση στην αγορά αλλά και την κατέστησε λιγότερο ασφαλή. Μετέτρεψε την διαδικασία από αποταμιευτική σε καταναλωτική. Αντί για την μακροχρόνια αποταμίευση με στόχο την αγορά κατοικίας (για τον αγοραστή - όπως θα γινόταν στο παρελθόν) με τα χαμηλά επιτόκια, έναντι ενός τιμήματος «ενοικίου» (της δόσης που πλέον έγινε προσιτή για πολλούς) προκαταναλώνεις μελλοντική αποταμίευση δανειζόμενος τα χρήματα «μπροστά». Ο κίνδυνος στο παρελθόν ήταν το να μην μπορέσεις να συγκεντρώσεις κάποτε τα λεφτά. Ο κίνδυνος στην νέα εποχή είναι να μη μπορείς να αποπληρώσεις εάν στερηθείς τα εισοδήματά σου. Ο κίνδυνος αυτός αντισταθμίζεται από την αξία της υποθήκης/προσημείωσης που εγγράφει η τράπεζα. Γι αυτό και παραμένει χαμηλό το επιτόκιο σε σχέση με ένα κοινό καταναλωτικό δάνειο. Όμως η Τράπεζα δίνει λεφτά και παίρνει υποσχέσεις. Λεφτά (κατάθεση) θα πάρει εάν ο πωλητής που τα εισέπραξε τα καταθέσει. Όμως η ξαφνική υπεραξία που αποκόμισαν οι πωλητές/κατασκευαστές τους οδήγησε στο συμπέρασμα ότι «δεν χάνουν» όπως και στο παρελθόν και έτσι αύξησαν την προσφορά.  Όμως τίποτα δεν είναι πια το ίδιο.
Στο παρελθόν, τα ακίνητα συσσώρευαν τον παραχθέντα πλούτο ενώ τώρα τον προεξοφλούν μέχρι … μέχρι να έρθει η κρίση.

Ξαφνικά οι τιμές των ακινήτων πέφτουν. Πέφτουν γιατί το προεξοφλημένο εισόδημα δεν υπάρχει πια και έτσι η απαίτηση της Τράπεζας θα πρέπει να καλυφτεί εν μέρει από την πώληση του ακινήτου. Έτσι ξαφνικά, αλλά όχι απρόσμενα, το πάντα αρνητικό ισοζύγιο γίνεται γρήγορα θετικό (προσφορά > ζήτηση). Αυξάνεται δυσανάλογα γρήγορα η προσφορά και πλέον δεν υπάρχει επαρκής ζήτηση. (a buyer’s market [2])
Η ζημιά θα εγγραφεί είτε από τον ιδιώτη είτε από την τράπεζα (ή και από τους δύο). Ζημιά σημαίνει ότι αυτός που πριν από είκοσι χρόνια αγόρασε ένα ακίνητο για την σύνταξή του, ίσως να μην πάρει ούτε τα μισά από ότι υπολόγιζε.

Βάλε τώρα και το κόστος διακράτησης. Οι Φόροι (Τέλος, ΦΑΠ, κλπ)
Οι φόροι στα ακίνητα δεν είναι απαραίτητα λάθος. Η ανυπαρξία κόστους διακράτησης κατέστησε τα ακίνητα ασφαλές καταφύγιο αλλά στέρησε και την παραγωγική οικονομία από πόρους. Η ανάπτυξη μέσω της αγοράς ακινήτων έχει ένα όριο. Ακόμα και αν εισάγεις νέους κατοίκους (συνταξιούχους από τον Βορρά, κλπ) υπάρχει ένα όριο. Ταυτόχρονα, ο πολλαπλασιαστής στην οικονομία από την κατασκευή κατοικιών είναι μακροχρόνια μικρός. Ένα εργοστάσιο, μια παραγωγική μονάδα μπορεί να συνεισφέρει συνεχώς στο εθνικό προϊόν ενώ ένα ακίνητο (εκτός εάν παράγει εισοδήματα) είναι μια καταναλωτική δαπάνη και συνεισφέρει μόνο το κόστος κατασκευής της. Την επόμενη χρονιά πρέπει να χτίσεις άλλο ένα, κλπ. Εάν δε μείνει απούλητο τότε εγκλωβίζεις τα κεφάλαια σε αυτό. Ήταν όμως αρκετά επικερδής δραστηριότητα και σχετικά γρήγορη σε σχέση με μια παραγωγική επένδυση που μπορεί να θέλει και 5-6 χρόνια να για να περάσει σε κερδοφορία. Στο ίδιο διάστημα ένας εργολάβος θα είχε τζηράρει 3-4 φορές τα λεφτά του συν το περιθώριο κέρδους.
Βάλε και την έλλειψη «πόθεν έσχες» … το τέλειο πλυντήριο. Ο αγαπημένος κλάδος του πολιτικάντη. Δουλειές και ανάπτυξη! Ναι, αλλά για πόσο; Και με τι κόστος τελικά;
Έτσι κατέρρευσε το Ισπανικό μοντέλο! Έτσι χρεοκόπησε (σχεδόν) το Ντουμπάι.        

Το πρόβλημα λοιπόν δεν είναι οι φόροι στα ακίνητα. Είναι το ύψος των φόρων και κυρίως το γεγονός ότι δεν υπολογίζονται επί πραγματικών αξιών αλλά επίπλαστων (αντικειμενικές αξίες - διοικητικά καθορισμένες). Το πρόβλημα είναι ότι κάποιος παίζει με ένα «excel» υπολογίζοντας ότι μπορεί να εισπράξει 4 δις ευρώ από την κυριολεκτικά «ακίνητη» περιουσία σε μία οικονομία που φέτος μόνο έχασε 8 δις σε εισοδήματα (σε όρους ονομαστικού ΑΕΠ) και πάνω από 50 δις σωρευτικά από την αρχή της ύφεσης (-22% από το 2008 μέχρι σήμερα).

Επίσης, το ετήσιο πλέον κόστος δεν λαμβάνει υπόψη ότι ακόμα και τα πιο ακριβά  ακίνητα δεν θα αξίζουν τίποτα εάν υπερφορολογηθούν. Και μπορεί η ακίνητη περιουσία να ήταν σχεδόν τζάμπα μέχρι σήμερα, η μεταβίβασή της όμως δεν ήταν. Φόροι μεταβίβασης, κληρονομιάς, κλπ. Επίσης, μια σειρά από «ελεύθερα» επαγγέλματα παρασιτούνε με αμοιβές δεμένες στον «αντικειμενικό» αυτό σύστημα (όπως συμβολαιογράφοι, μηχανικοί, κ.α.) εις βάρος της αγοράς.

Με πάνω από το 70% του πληθυσμού να κατέχει ακίνητο/α, για λόγους που ιστορικά εξηγούνται αλλά που έχουν πλέον οριστικά παρέλθει, είναι ανάγκη να απελευθερώσουμε παραγωγικούς πόρους και να τους ανακατευθύνουμε στην παραγωγική οικονομία. Η υπερφορολόγηση δεν οδηγεί πουθενά! Πουθενά που να θέλεις να πας τουλάχιστον. Δεν είναι ούτε κίνητρο για να πουλήσεις. Σε ποιόν να πουλήσεις; Ποιός θα αγόραζε την υποχρέωση να πληρώνει 5, 10 ή 30 χιλ ευρώ τον χρόνο για πάντα; Για πάντα, δηλαδή μέχρι την επόμενη αναθεώρηση: αύριο-μεθαύριο; Και σε ποιά τιμή; Εδώ κοντεύουν οι φόροι μεταβίβασης (λόγω αντικειμενικών αξιών) να ξεπεράσουν το τίμημα. Να φορολογηθείς μετά και για την «υπεραξία» που δεν έχεις και δεν εισέπραξες. Τρελοκομείο!
<>

_______________________________________________________________
Πηγές: Bloomberg (τιμές, επιτόκια, κλπ), BOG/ECB (στοιχεία αγοράς ακινήτων)

Υποσημειώσεις/Παραπομπές

[1] “Current developments and prospects of the Greek property market”, presentation by C. Akantziliotou, V. Vlachostergiou and T. Mitrakos, Real Estate Market Analysis Section - Bank of Greece, 8 October 2013 at MEGARON, Nikos Skalkotas Hall, Athens

[2] A situation in which supply exceeds demand, giving purchasers an advantage over sellers in price negotiations. Buyer's Market is commonly used to describe real estate markets, but it applies to any type of market where there is more product available than there are people who want to buy it. The opposite of a buyer's market is a seller's: market a situation in which demand exceeds supply and owners have an advantage over buyers in price negotiations.

3. Summary of the most important short-term indices available for the real estate market (Τράπεζα της Ελλάδος)