Η Ελληνική Τραγωδία

Source: Bloomberg, Eurostat

Ψάχνοντας κάτι παλιά αρχεία έπεσα πάνω σε αυτό. Είναι μια καταγραφή/απεικόνιση του πως δημιουργήθηκε το
χρέος και γιατί είναι τόσο μεγάλο αλλά και ταυτόχρονα τόσο μεγαλύτερο –ως ποσοστό του ΑΕΠ- σε σχέση με τα άλλα κράτη. Μόνο την περίοδο 2001-2010, το δημόσιο χρέος αυξήθηκε κατά περίπου 80 ποσοστιαίες μονάδες του ΑΕΠ!

Σημείωση υπενθύμιση ότι τα νούμερα αυτά είναι για την δεκαετία 2001-2010, πριν το PSI/PSI+. Χωρίς αυτό (το PSI) και προσθέτοντας τα ελλείματα της περιόδου που ακολουθεί (2011-2016), το συνολικό χρέος προς ΑΕΠ σήμερα θα ήταν κάπου μεταξύ 210-230%, κατ’ εκτίμηση.

Τα νούμερα αυτά αποδεικνύουν ότι ζούσαμε πάνω από τις δυνάμεις μας για τουλάχιστον μία δεκαετία και ειδικά από την εποχή του Ευρώ και μετά. Οι λόγοι είναι πολλοί. Σε επίπεδο οικονομίας και αριθμών, τα χαμηλά επιτόκια μας άνοιξαν την όρεξη με αποτέλεσμα την αύξηση του δανεισμού ο οποίος όμως δεν πήγε σε επενδύσεις (αύξηση παραγωγής) αλλά στην κατανάλωση καθώς χρησιμοποιήθηκε ως εισόδημα! Αυτό έγινε και στον ιδιωτικό τομέα αλλά η αιτία της κατάρρευσης είναι το δημόσιο. Οι πολιτικοί μας έκαναν ότι θα έκανε ο κάθε άσχετος με τα οικονομικά. Δανείστηκαν βασιζόμενοι στο μειούμενο κόστος εξυπηρέτησης του δανεισμού και έδωσαν παροχές, σε χρήμα και σε είδος. Μια κλασσική περίπτωση οι μαζικές μονιμοποιήσεις Παυλόπουλου, οι οποίες στέκουν μεν νομικά αλλά στερούνται κάθε ηθικής βάσης ως τρόπος διαχείρισης των κοινών.

Ο λόγος θα έπρεπε να είναι σήμερα προφανής σε όλους αλλά δεν είναι γιατί το μεγαλύτερο μέρος της κοινωνίας νομίζει ότι σκέφτεται (πχ. Πολάκης) ή αρέσκεται στο να μη σκέφτεται (πχ. γίδια).

Μιλάμε για περίπου 170 δισ. που φυσικά δεν είναι μίζες όπως θα ήθελαν να πιστεύουν οι παραπάνω αλλά επί το πλείστον μισθοί, αμοιβές και συντάξεις του ευρύτερου δημόσιου τομέα.

Οι καταθέσεις κατοίκων στις Ελληνικές τράπεζες αυξήθηκαν από 129 δισ. τον Δεκέμβριο του 2001 σε 222 δισ. το τέλος του 2010. Τα υπόλοιπα 70 είναι αυτά που έφυγαν στο εξωτερικό αλλά όχι μέσω της λίστας Λαγκάρντ, κλπ όπως θα ήθελαν να πιστεύουν οι παραπάνω (μιλάμε για το 2010) αλλά κυρίως μέσω της κατανάλωσης και των εισαγωγών (πληρωμές στο εξωτερικό).

Τώρα, από το 2011 μέχρι σήμερα, αυτό που συμβαίνει είναι η άρνηση του μεγαλύτερου τμήματος της κοινωνίας να αποδεχτεί αυτή την απλή (αλλά και τραγική) πραγματικότητα. Αλλά για την περίοδο 2011 μέχρι σήμερα θα γράψω άλλη φορά.

Τα Ευτελή Ακίνητα

Διαβάζω αρθρογράφο που απορεί για τις εξευτελιστικά χαμηλές τιμές στις οποίες φαίνεται να γίνονται αγοραπωλησίες ακινήτων και αναρωτιέμαι. Αλήθεια γιατί απορεί;


Διαβάζω στο άρθρο (της naftemporiki.gr) … «Διαμέρισμα 3ου ορόφου, με επιφάνεια κύριων χώρων 138 τ.μ., κατασκευής 1980, που έχει προσόψεις σε δύο δρόμους και χρησιμοποιείται ως επαγγελματική στέγη «πωλήθηκε» στις 10 Μαΐου 2017 έναντι… ποσού 5,28 ευρώ! Στη γειτονιά του Δήμου Αθηναίων που βρίσκεται το συγκεκριμένο ακίνητο η τιμή ζώνης ανά τ.μ. που χρησιμοποιείται ως αφετηρία για τον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών των νεόδμητων κτισμάτων ανέρχεται σε 1.600 ευρώ ανά τ.μ., ενώ ειδικά γι’ αυτό το ακίνητο ισχύει τιμή ζώνης μειωμένη κατά 40%, στα 960 ευρώ ανά τ.μ. λόγω της παλαιότητας της κατασκευής του.»

Έχουμε και λέμε:
- Τετραγωνικά (138) επί αντικειμενική ανά τετραγωνικό (€960) μας κάνει αντικειμενική αξία €132.480 … και άρα φόρο μεταβίβασης (x3%) €3.974,40
- Βάλε και κανά €600 ΕΝΦΙΑ τον χρόνο, επί 20 χρόνια €12.000
- Συν το τίμημα €5,28
- Συνολικό κόστος στον αγοραστή €15.979,68 για να αποσβεστεί σε είκοσι χρόνια χωρίς πληθωρισμό ή άλλη αύξηση φόρων
- Ας πούμε ότι νοικιάζεται €150 τον μήνα συνεχώς για είκοσι χρόνια, μείον 15% φόρο ενοικίου, καθαρά έσοδα εικοσαετίας €30.600
- Μείον κοινόχρηστα ιδιοκτήτη (με θέρμανση) €50 τον μήνα (12.000), μένουν €18.600
ΑΡΑ, θα κοστίσει περίπου €28.000 (κόστος κτίσης και κοινόχρηστα) και θα αποδώσει περίπου €30.600, δηλαδή κέρδος 2.600 Ευρώ στην εικοσαετία …. ή απόδοση 0,47% (όσο περίπου αποδίδει σήμερα και το δεκαετές Γερμανικό Ομόλογο)
Αν το ενοίκιο είναι €300 τον μήνα (επί είκοσι χρόνια) το κέρδος ανεβαίνει στα 33.000 Ευρώ … ή ετήσια απόδοση 5,94%. 
Προϋπόθεση η συνεχής ενοικίαση του ακινήτου γιατί αλλιώς θα φορολογείται ο ιδιοκτήτης με τεκμαρτό εισόδημα ιδιόχρησης περίπου ίσο με 3% της αντικειμενικής αξίας που στην περίπτωσή μας αντιστοιχεί σε 330 Ευρώ το μήνα!  

Γιατί λοιπόν προκαλεί εντύπωση η τιμή των €5,28; Οτιδήποτε πάνω από το «0», μειώνει την πιθανή απόδοση του ακινήτου αφού με την απόκτησή του επιβαρύνεσαι με φόρους και κοινόχρηστα …  (και με όλα τα ρίσκα και τους κινδύνους)! 
Επίσης δεν συμπεριλαμβάνεται κανένα κόστος συντήρησης που σίγουρα δεν θα είναι μηδενικό στην εικοσαετία, ειδικά για ένα παλαιό ακίνητο.

Για τους δυσκολόπιστους, ας πούμε ότι το τίμημα δεν είναι τα €5,28 !!! αλλά κάτι πιο πιστευτό, πχ. €10.000 για το εν λόγω διαμέρισμα οπότε το κόστος κτίσης συν κοινόχρηστα, φόροι κλπ ανεβαίνει στα €38,000 και το συνολικό κέρδος/όφελος στην εικοσαετία πέφτει στα 23.000 Ευρώ, ή ετήσια απόδοση κοντά στο 3%.

Που λοιπόν νομίζει ο αρθρογράφος ότι βρίσκονται οι πραγματικές αγοραπωλησίες; Ή ακόμα καλύτερα που νομίζει ότι θα έπρεπε να είναι; Πάντως σίγουρα όχι οπουδήποτε κοντά ή έστω κατά προσέγγιση κοντά στις αντικειμενικές! 

Τώρα, εάν τα ενοίκια ήταν στο χιλιάρικο, οι τιμές αυτών των ακινήτων θα μπορούσαν να αρχίσουν να προσεγγίζουν το 50% της αντικειμενικής, αλλά δεν είναι καθώς πολλά από αυτά είναι και παραμένουν στα αζήτητα λόγω και τις παρατεταμένης ύφεσης.

Στο άρθρο γίνεται αναφορά ότι οι αυτές οι εξωφρενικά χαμηλές τιμές των 5, 10 και 200 Ευρώ είναι εικονικές και αναγράφονται για «ντρίμπλα στα τεκμήρια», κάτι που μπορεί να υποκρύπτει και φοροδιαφυγή. Κατά περίπτωση θα μπορούσε να ισχύει κάτι τέτοιο, εάν για παράδειγμα εμφανιστεί ένας που να έχει αγοράσει πολλά ακίνητα σε τέτοιες τιμές αλλά και πάλι, για ποια φοροδιαφυγή μιλάμε αφού μόνο το τεκμαρτό εισόδημα, ο ΕΝΦΙΑ και ο φόρος μεταβίβασης αντιστοιχούν στο 72% της αντικειμενικής αξίας (μέσα σε μια 20-ετία) και οι φόροι που θα καταβληθούν ανεξαρτήτως εάν εισπραχθεί ποτέ εισόδημα από τον νέο ιδιοκτήτη (του πεντόευρου) αντιστοιχούν στο 21% της αντικειμενικής αξίας (με βάση τα παραπάνω)!

Τα συμπεράσματα δικά σας!
<>

Το άρθρο της ΝΑΥΤΕΜΠΟΡΙΚΗΣ από το site «Ντρίμπλα» στα τεκμήρια με εικονικές τιμές αγοράς

Η ανάκαμψη και οι πωλήσεις αυτοκινήτων

Διάβαζα το παρακάτω άρθρο στην Καθημερινή (από αναδημοσίευση The New York Times) και με έβαλε σε σκέψεις.

"... αποκαλυπτικός δείκτης της οικονομικής υγείας μιας χώρας είναι οι πωλήσεις αυτοκινήτων. Αυξάνονται όταν βελτιώνονται οι συνθήκες και υποχωρούν με την οικονομία σε κάμψη."

"... σε καμία άλλη χώρα δεν είναι τόσο εμφανές όσο στην Ελλάδα. Ακόμα και με μια ελαφρά άνοδο στα τέλη του 2013 και τους δύο πρώτους μήνες του 2014, το τελευταίο δωδεκάμηνο οι πωλήσεις ιδιωτικής χρήσεως αυτοκινήτων στη χώρα είναι σχεδόν 80% κάτω από τα επίπεδα του 2007."

Η ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ | ΔΙΕΘΝΗΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ | Ανάκαμψη μεν, πλην όμως, αναιμική FLOYD NORRIS / THE NEW YORK TIMES

Στην Ελλάδα, το 2007 πουλήθηκαν 279.794 μονάδες, η τέταρτη καλύτερη χρονιά μετά το 2000 (290.225), το 2004 (289.733) και το 2001 (280.295). Σε πλήρη αντίθεση, οριακή άνοδο της τάξης του 0,4% κατέγραψε η αγορά των καινούργιων αυτοκινήτων το 2013 με 58.696 μονάδες έναντι 58.482 το 2012! Την "δεκαετία" του Ευρώ, ο μέσος όρος πωλήσεων ήταν πάνω από τις 250 χιλ. μονάδες ενώ την προηγούμενη δεκαετία ήταν λίγο πάνω από τις 140 (χιλ). Ας φτάσουμε ξανά εκεί και βλέπουμε. 

Με στόχο την δημιουργία πρωτογενούς πλεονάσματος περίπου 8-10 δις τον χρόνο (4.5% του ΑΕΠ) για τα επόμενα 6-7 χρόνια (!), δεν υπάρχουν πολλά περιθώρια σε μια κρατικοδίαιτη οικονομία που απεχθάνεται την ιδιωτική πρωτοβουλία και τις ξένες επενδύσεις (το γνωστό ξεπούλημα για όσους παρακολουθούν την πολιτική αντιπαράθεση στο εσωτερικό).

Γυρνάμε πίσω στις δεκαετίες του '70-80 όπου η αγορά αυτοκινήτου ήταν όνειρο για λίγους; Σίγουρα, το μοντέλο κατανάλωσης/δανεισμού των προηγούμενων δεκαετιών δεν μπορεί να ξαναχρησιμοποιηθεί ως ο βασικός μοχλός της ανάκαμψης. Όμως, το σημείο ισορροπίας (ιδιωτική κατανάλωση) πρέπει να βρίσκεται ψηλότερα. Άρα θα πρέπει γρήγορα να αυξηθούν οι εξαγωγικές επιδόσεις αλλιώς επίσης γρήγορα θα ξανακυλήσουμε στον φαύλο κύκλο των διπλών ελλειμμάτων.

Σύμφωνα με την Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛΣΤΑΤ), την περίοδο Ιανουαρίου- Φεβρουαρίου 2014, καταγράφεται σημαντική αύξηση στις νέες κυκλοφορίες αυτοκινήτων με 15.765 νέα οχήματα (καινούρια ή μεταχειρισμένα εξωτερικού) έναντι 13.426 που κυκλοφόρησαν την αντίστοιχη περίοδο του 2013, παρουσιάζοντας αύξηση +17,4% έναντι μείωσης -19,8% στο αντίστοιχο διάστημα πέρυσι. 

Πηγές: Bloomberg, Πωλήσεις Αυτοκινήτων (Νέες Ταξινομήσεις) από διάφορες πηγές, Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛΣΤΑΤ), Σύνδεσμος Εισαγωγέων Αντιπροσώπων Αυτοκινήτων

Διαθρωτικό και διαχρονικό προβλήματα της ελληνικής οικονομίας το υψηλό ποσοστό ιδιοκτησίας ακίνητης περιουσίας

(το άρθρο αναδημοσιεύεται από το site της επώνυμης γνώμης new-deal.gr - link)

Είναι γεγονός ότι ένα από τα διαθρωτικά προβλήματα της ελληνικής οικονομίας είναι το υψηλό ποσοστό ιδιοκτησίας (80% [1])  ακίνητης περιουσίας, είτε λόγω κληρονομιάς είτε λόγω αποταμιευτικής συνήθειας ή και κερδοσκοπίας. Σε κάθε περίπτωση, δυσανάλογα μεγάλο ποσοστό της οικογενειακής περιουσίας (μίας μέσης Ελληνικής οικογένειας) βρίσκεται εγκλωβισμένο σε οικόπεδα/ακίνητα τα οποία ταυτόχρονα υπό-αποδίδουν ή δεν αποδίδουν τίποτα (χωράφια, αγροτεμάχια, κλπ). Ακόμα και προ κρίσης, η μέση απόδοση ενοικίου δεν ξεπερνούσε το 1-1,5% όταν τα μεσο-μακροχρόνια επιτόκια ήταν (την προηγούμενη δεκαετία 1998-2008) μεταξύ 3,5% και 7% και η μέση μερισματική απόδοση 4 με 5%. Δεν συνυπολογίζω τις τραπεζικές καταθέσεις (προθεσμιακές) που απέδιδαν από 3% έως 7% κατά περιόδους γιατί αυτά είναι επιτόκια βραχυχρόνιας απόδοσης ενώ ο ορίζοντας ωφελιμότητας ενός ακινήτου είναι πλέον της δεκαετίας.
Ταυτόχρονα, παραγωγικές επενδύσεις όπως το επιχειρηματικό κεφάλαιο, κινούνταν σε διψήφια ποσοστά απόδοσης (ROE) μεταξύ 10-30% ετησίως. Και αυτού του είδους οι επενδύσεις συνεισφέρουν στο ΑΕΠ με τον μέγιστο πολλαπλασιαστή, ειδικά όταν γίνονται σε εξωστρεφείς επιχειρηματικές δραστηριότητες.

Γιατί φτάσαμε σε τόσο υψηλό ποσοστό ιδιοκτησίας;
Ιστορικά, υπάρχουν πολλοί λόγοι που επέτρεψαν σε αυτό να συμβεί. Κοιτώντας πίσω στον χρόνο, ο σημερινός μέσος Έλληνας άνω των πενήντα ετών έζησε ο ίδιος ή μεγάλωσε σε ένα οικογενειακό περιβάλλον που βίωσε υπερπληθωρισμό, καταστροφή πλούτου και περιουσιών (πόλεμο, κατοχή, κλπ) τις συνεχείς υποτιμήσεις της δραχμής, χρηματιστηριακές καταστροφές ή/και την χρεοκοπία του κράτους. Μεγάλωσε δε σε ένα περιβάλλον οικονομικής ανασφάλειας και έλλειψης σύννομων εναλλακτικών επενδυτικών/αποταμιευτικών επιλογών. Γενικά, οι μόνες σταθερές αξίες στην πολυτάραχη οικονομική ιστορία του τόπου υπήρξαν ο χρυσός (χρυσή λίρα, κλπ) και η γη ή οποία έχει αξία γιατί παράγει. Η μαζική αστικοποίηση στο δεύτερο μισό του 20ου αιώνα μετέτρεψε και τα ακίνητα-σπίτια, αστικά οικόπεδα (φυσική επέκταση της «γης») σε «σταθερή αξία». Λόγω του πληθωρισμού και τον υποτιμήσεων, τα ακίνητα και η γη ανέβαιναν συνεχώς και θεωρούνταν ως η μόνη μακροχρόνια τοποθέτηση. Ειδικά για την δημιουργία ενός συνταξιοδοτικού κεφαλαίου και εισοδήματος. Έτσι εντυπώθηκε η ψευδαίσθηση ότι «δεν χάνουν» και ότι είναι η μόνη φυσική προστασία από το ασθενές νόμισμα και την οικονομική κρίση.

Η εντύπωση αυτή δεν είναι τελείως λάθος αλλά ισχύει υπό κάποιες προϋποθέσεις:
α) ισχύει για την γη που παράγει εισόδημα από λιγότερο ελαστικές «ανάγκες» όπως η γεωργική παραγωγή (ανελαστική ζήτηση για τρόφιμα),
β) ισχύει όσο δεν υπάρχουν άλλες εναλλακτικές μακροχρόνιες τοποθετήσεις (πχ 10-ετή, 30-ετή ομόλογα) για σύγκριση,
γ) ισχύει σε περιβάλλον κλειστών αγορών, περιορισμού κίνησης κεφαλαίων (μη δυνατότητα πρόσβασης σε διεθνής αγορές, συνάλλαγμα ή άλλες παρεμφερείς επιλογές),
δ) ισχύει περισσότερο όταν δεν υπάρχει μια πολυετής επιχειρηματική δραστηριότητα (εταιρείες με 50-60 ή 100 χρόνια ιστορίας, με πολυμετοχικό σχήμα, εισηγμένες σε προσβάσιμη χρηματιστηριακή αγορά,
ε) ισχύει εφόσον το κόστος διακράτησης και συντήρησης είναι χαμηλό
στ) και τέλος εφόσον το μακροχρόνιο ισοζύγιο προσφοράς και ζήτησης παραμένει αρνητικό (ζήτηση > προσφοράς).

Πολλά όμως άλλαξαν τα τελευταία 20-25 χρόνια. Πολλά που ίσως δεν έγιναν αντιληπτά, κυρίως ως προς τις επιπτώσεις που θα επέφεραν στην αγορά ακινήτων.
Αναπτύχθηκε ένα ευρύ πεδίο εναλλακτικών επιλογών που σε συνδυασμό με την έλευση του Ευρώ και την πλήρη απελευθέρωση της κίνηση κεφαλαίων κατέστησε την προηγούμενη εμπειρία μια καταστροφική συνήθεια. Θα εξηγήσω το γιατί.
Πρώτα όμως λίγο ακόμα ιστορία, για να καταλάβουμε την πηγή της διαχρονικής ανόδου των τιμών, ειδικά κατά τα τελευταία κρίσιμα είκοσι χρόνια.
Παραδοσιακά, οι περισσότεροι αποκτούσαν ακίνητο ή ακίνητα από κληρονομιά (γονείς αλλά και συγγενείς που μετανάστευαν στο εξωτερικό τις προηγούμενες δεκαετίες). Ελάχιστοι είχαν πρόσβαση σε στεγαστικά δάνεια, και αυτοί ήταν κυρίως δημόσιοι υπάλληλοι (τα καλά της μονιμότητας). Και βέβαια ακίνητα αγόραζαν όσοι είχαν ή αποκτούσαν περιουσία από την δραστηριότητά τους.
Η οικονομική ανάπτυξη της μεταπολεμικής περιόδου προκάλεσε νέα ζήτηση και μετακίνηση πληθυσμών. Η μαζική επέκταση των πόλεων και ειδικά της Αθήνας μετέτρεψε τα περιαστικά και αστικά οικόπεδα και παλιά σπίτια σε πολυκατοικίες και διαμερίσματα μέσω της αντιπαροχής ενώ αναπτύχθηκε και η δευτερογενής συναλλαγή. Οι παλιοί κάτοικοι των κέντρων μετακινήθηκαν προς τα προάστια (νέα ζήτηση) καθώς νέοι κάτοικοι συνέρρεαν στην πόλη. Μετά την πρώτη εσωτερική μετανάστευση ήρθε και μια δεύτερη λόγω της μετανάστευσης πληθυσμών προς την Ελλάδα (κυρίως από την δεκαετία του ’90 μέχρι σήμερα) που συντήρησε την συνεχή κινητικότητα στην αγορά ακινήτων. Όπως η κάθοδος των πρώτων ελληνικών φύλων έσπρωχνε τους προηγούμενους σε νέες περιοχές και προκάλεσε την μετανάστευσή τους στην Ιωνία και την Μεγάλη Ελλάδα.
Τέλος, να μην αγνοήσουμε και την επέκταση του δικτύου των πανεπιστημίων ΑΕΙ/ΤΕΙ, κυρίως στις επαρχίες, που πρόσθεσε νέα ζήτηση για κατοικίες κατά τα τελευταία είκοσι χρόνια.

Γιατί όμως έγινε καταστροφική η συνήθεια; Τι άλλαξε;
Η αποταμιευτική αξία των ακινήτων/γης εξαρτάται από τις έξι προϋποθέσεις που περιέγραψα νωρίτερα. Χωρίς πολύ φλυαρία τις τελευταίες δύο δεκαετίες έχουν αναιρεθεί οι περισσότερες. Όμως υπήρξε και μία άλλη αλλαγή. Το Ευρώ.
Το Ευρώ, εκτός από την νομισματική σταθερότητα έφερε μαζί του και τα χαμηλά επιτόκια. Αυτό ήταν το αποτέλεσμα της σημαντικής δημοσιονομικής προσαρμογής, η μεγάλη σύγκλιση της εποχής Σιμίτη, που σε συνδυασμό με την απελευθέρωση της καταναλωτικής και στεγαστικής πίστης επέτρεψαν στον καθένα να επενδύει σε ακίνητη περιουσία με ένα τρόπο τελείως διαφορετικό από τον παραδοσιακό.
Αυτό έδωσε μια νέα ώθηση στην αγορά αλλά και την κατέστησε λιγότερο ασφαλή. Μετέτρεψε την διαδικασία από αποταμιευτική σε καταναλωτική. Αντί για την μακροχρόνια αποταμίευση με στόχο την αγορά κατοικίας (για τον αγοραστή - όπως θα γινόταν στο παρελθόν) με τα χαμηλά επιτόκια, έναντι ενός τιμήματος «ενοικίου» (της δόσης που πλέον έγινε προσιτή για πολλούς) προκαταναλώνεις μελλοντική αποταμίευση δανειζόμενος τα χρήματα «μπροστά». Ο κίνδυνος στο παρελθόν ήταν το να μην μπορέσεις να συγκεντρώσεις κάποτε τα λεφτά. Ο κίνδυνος στην νέα εποχή είναι να μη μπορείς να αποπληρώσεις εάν στερηθείς τα εισοδήματά σου. Ο κίνδυνος αυτός αντισταθμίζεται από την αξία της υποθήκης/προσημείωσης που εγγράφει η τράπεζα. Γι αυτό και παραμένει χαμηλό το επιτόκιο σε σχέση με ένα κοινό καταναλωτικό δάνειο. Όμως η Τράπεζα δίνει λεφτά και παίρνει υποσχέσεις. Λεφτά (κατάθεση) θα πάρει εάν ο πωλητής που τα εισέπραξε τα καταθέσει. Όμως η ξαφνική υπεραξία που αποκόμισαν οι πωλητές/κατασκευαστές τους οδήγησε στο συμπέρασμα ότι «δεν χάνουν» όπως και στο παρελθόν και έτσι αύξησαν την προσφορά.  Όμως τίποτα δεν είναι πια το ίδιο.
Στο παρελθόν, τα ακίνητα συσσώρευαν τον παραχθέντα πλούτο ενώ τώρα τον προεξοφλούν μέχρι … μέχρι να έρθει η κρίση.

Ξαφνικά οι τιμές των ακινήτων πέφτουν. Πέφτουν γιατί το προεξοφλημένο εισόδημα δεν υπάρχει πια και έτσι η απαίτηση της Τράπεζας θα πρέπει να καλυφτεί εν μέρει από την πώληση του ακινήτου. Έτσι ξαφνικά, αλλά όχι απρόσμενα, το πάντα αρνητικό ισοζύγιο γίνεται γρήγορα θετικό (προσφορά > ζήτηση). Αυξάνεται δυσανάλογα γρήγορα η προσφορά και πλέον δεν υπάρχει επαρκής ζήτηση. (a buyer’s market [2])
Η ζημιά θα εγγραφεί είτε από τον ιδιώτη είτε από την τράπεζα (ή και από τους δύο). Ζημιά σημαίνει ότι αυτός που πριν από είκοσι χρόνια αγόρασε ένα ακίνητο για την σύνταξή του, ίσως να μην πάρει ούτε τα μισά από ότι υπολόγιζε.

Βάλε τώρα και το κόστος διακράτησης. Οι Φόροι (Τέλος, ΦΑΠ, κλπ)
Οι φόροι στα ακίνητα δεν είναι απαραίτητα λάθος. Η ανυπαρξία κόστους διακράτησης κατέστησε τα ακίνητα ασφαλές καταφύγιο αλλά στέρησε και την παραγωγική οικονομία από πόρους. Η ανάπτυξη μέσω της αγοράς ακινήτων έχει ένα όριο. Ακόμα και αν εισάγεις νέους κατοίκους (συνταξιούχους από τον Βορρά, κλπ) υπάρχει ένα όριο. Ταυτόχρονα, ο πολλαπλασιαστής στην οικονομία από την κατασκευή κατοικιών είναι μακροχρόνια μικρός. Ένα εργοστάσιο, μια παραγωγική μονάδα μπορεί να συνεισφέρει συνεχώς στο εθνικό προϊόν ενώ ένα ακίνητο (εκτός εάν παράγει εισοδήματα) είναι μια καταναλωτική δαπάνη και συνεισφέρει μόνο το κόστος κατασκευής της. Την επόμενη χρονιά πρέπει να χτίσεις άλλο ένα, κλπ. Εάν δε μείνει απούλητο τότε εγκλωβίζεις τα κεφάλαια σε αυτό. Ήταν όμως αρκετά επικερδής δραστηριότητα και σχετικά γρήγορη σε σχέση με μια παραγωγική επένδυση που μπορεί να θέλει και 5-6 χρόνια να για να περάσει σε κερδοφορία. Στο ίδιο διάστημα ένας εργολάβος θα είχε τζηράρει 3-4 φορές τα λεφτά του συν το περιθώριο κέρδους.
Βάλε και την έλλειψη «πόθεν έσχες» … το τέλειο πλυντήριο. Ο αγαπημένος κλάδος του πολιτικάντη. Δουλειές και ανάπτυξη! Ναι, αλλά για πόσο; Και με τι κόστος τελικά;
Έτσι κατέρρευσε το Ισπανικό μοντέλο! Έτσι χρεοκόπησε (σχεδόν) το Ντουμπάι.        

Το πρόβλημα λοιπόν δεν είναι οι φόροι στα ακίνητα. Είναι το ύψος των φόρων και κυρίως το γεγονός ότι δεν υπολογίζονται επί πραγματικών αξιών αλλά επίπλαστων (αντικειμενικές αξίες - διοικητικά καθορισμένες). Το πρόβλημα είναι ότι κάποιος παίζει με ένα «excel» υπολογίζοντας ότι μπορεί να εισπράξει 4 δις ευρώ από την κυριολεκτικά «ακίνητη» περιουσία σε μία οικονομία που φέτος μόνο έχασε 8 δις σε εισοδήματα (σε όρους ονομαστικού ΑΕΠ) και πάνω από 50 δις σωρευτικά από την αρχή της ύφεσης (-22% από το 2008 μέχρι σήμερα).

Επίσης, το ετήσιο πλέον κόστος δεν λαμβάνει υπόψη ότι ακόμα και τα πιο ακριβά  ακίνητα δεν θα αξίζουν τίποτα εάν υπερφορολογηθούν. Και μπορεί η ακίνητη περιουσία να ήταν σχεδόν τζάμπα μέχρι σήμερα, η μεταβίβασή της όμως δεν ήταν. Φόροι μεταβίβασης, κληρονομιάς, κλπ. Επίσης, μια σειρά από «ελεύθερα» επαγγέλματα παρασιτούνε με αμοιβές δεμένες στον «αντικειμενικό» αυτό σύστημα (όπως συμβολαιογράφοι, μηχανικοί, κ.α.) εις βάρος της αγοράς.

Με πάνω από το 70% του πληθυσμού να κατέχει ακίνητο/α, για λόγους που ιστορικά εξηγούνται αλλά που έχουν πλέον οριστικά παρέλθει, είναι ανάγκη να απελευθερώσουμε παραγωγικούς πόρους και να τους ανακατευθύνουμε στην παραγωγική οικονομία. Η υπερφορολόγηση δεν οδηγεί πουθενά! Πουθενά που να θέλεις να πας τουλάχιστον. Δεν είναι ούτε κίνητρο για να πουλήσεις. Σε ποιόν να πουλήσεις; Ποιός θα αγόραζε την υποχρέωση να πληρώνει 5, 10 ή 30 χιλ ευρώ τον χρόνο για πάντα; Για πάντα, δηλαδή μέχρι την επόμενη αναθεώρηση: αύριο-μεθαύριο; Και σε ποιά τιμή; Εδώ κοντεύουν οι φόροι μεταβίβασης (λόγω αντικειμενικών αξιών) να ξεπεράσουν το τίμημα. Να φορολογηθείς μετά και για την «υπεραξία» που δεν έχεις και δεν εισέπραξες. Τρελοκομείο!
<>

_______________________________________________________________
Πηγές: Bloomberg (τιμές, επιτόκια, κλπ), BOG/ECB (στοιχεία αγοράς ακινήτων)

Υποσημειώσεις/Παραπομπές

[1] “Current developments and prospects of the Greek property market”, presentation by C. Akantziliotou, V. Vlachostergiou and T. Mitrakos, Real Estate Market Analysis Section - Bank of Greece, 8 October 2013 at MEGARON, Nikos Skalkotas Hall, Athens

[2] A situation in which supply exceeds demand, giving purchasers an advantage over sellers in price negotiations. Buyer's Market is commonly used to describe real estate markets, but it applies to any type of market where there is more product available than there are people who want to buy it. The opposite of a buyer's market is a seller's: market a situation in which demand exceeds supply and owners have an advantage over buyers in price negotiations.

3. Summary of the most important short-term indices available for the real estate market (Τράπεζα της Ελλάδος)

Μεταρρύθμιση και Λαϊκισμός. Σκέψεις και προβληματισμός.

Όταν η μετακίνηση (κινητικότητα) ανάγεται σε μέγα-μεταρρυθμιστικό επίτευγμα (όχι το γεγονός – αλλά ο στόχος), είναι αλήθεια ότι δεν μπορούμε να έχουμε σοβαρές ελπίδες! Γιατί η μετακίνηση ενός άχρηστου = άχρηστη, ενώ η μετακίνηση ενός ικανού = τουλάχιστον απώλεια μέχρι να επιτύχει ένα βαθμό επάρκειας στα νέα του καθήκοντα ενώ υπάρχει και ο κίνδυνος της αναπλήρωσης. Σε κάθε περίπτωση, η αναμφίβολα απαραίτητη κινητικότητα (με σεβασμό στις ανθρώπινες διαστάσεις του θέματος αλλά όχι με τη επικυριαρχία τους) είναι ένα εργαλείο και όχι ο στόχος της μεταρρύθμισης.

Ο δε στόχος της μείωσης του κόστους λειτουργίας του δημοσίου δεν είναι μεταρρύθμιση αλλά κοινή λογική, λογιστική. Είναι η απαραίτητη προϋπόθεση για να έχεις έναν δημόσιο τομέα και τις απαραίτητες κοινωνικές παροχές προς τους αδυνάτους. Το «μέτρον άριστον» είναι το εφικτό.

Είναι άλλο το όραμα (προς τα πού θα ήθελες να πας) και άλλο η πραγματικότητα του τι μπορείς να έχεις σήμερα. Το πλάνο, αυτό που κανείς δεν έχει αλλά και δεν νοιάζεται να φτιάξει, είναι το σχέδιο για το πώς θα πας από το πραγματικό σήμερα στο οραματικό αύριο. Δεν υπάρχουν αυτόματα! Ούτε με λαϊκή κυριαρχία, ούτε μόνο με την λαϊκή βούληση δεν γίνεται αυτό.

Λαϊκισμός είναι να απευθύνεσαι στο συναίσθημα των ανθρώπων και να προτάσεις το ειδικό συμφέρον στο γενικό. Να το αποκαλείς Λαϊκό ενώ είναι μόνο συνδικαλιστικό ή έστω μίκρο-ταξικό (αφορά τους λίγους). Ακόμα και αν αυτοί οι «λίγοι» είναι πολλοί (δ/υ, και όλοι οι αμειβόμενοι από τον κρατικό προϋπολογισμό ασχέτου σχέσεως εργασίας) πάλι δεν είναι το σύνολο, η κοινωνία. Λαϊκισμός είναι επίσης το δίνεις υποσχέσεις για την θεραπεία φανταστικών αδικιών. «Το λεξικό ορίζει το λαϊκισμό ως μια πολιτική φιλοσοφία που υποστηρίζει τα λαϊκά δικαιώματα και τη λαϊκή κυριαρχία, συνήθως απέναντι σε μια προνομιούχα άρχουσα τάξη» γράφει ο Άλαν Γκρίνσπαν (πρώην πρόεδρος της FED) στο βιβλίο του «Η εποχή των αναταράξεων» (εκδόσεις Ωκεανίδα). Δυστυχώς, ο ορισμός είναι καλύτερος από την πρακτική!

Αντίθετα, μεταρρύθμιση είναι το σύνολο των αναγκαίων αλλαγών, τα προαπαιτούμενα, για να μπορούμε να πάμε από το πραγματικό σήμερα στο οραματικό αύριο. Είναι αλήθεια ότι ο καθένας μας μπορεί να έχει ένα διαφορετικό όραμα ή έτσι να νομίζει.

Η «αλλαγή» είναι σύνθημα, όχι όραμα. Η μείωση της γραφειοκρατίας και η αποϋλοποίηση της σχέσης πολίτη, κράτους (μία πηγή της διαφθοράς) είναι ένα μεταρρυθμιστικό όραμα. Η απόλυση «τόσων» χιλιάδων δ/υ, κλπ δεν είναι ούτε όραμα, ούτε μεταρρύθμιση. Είναι όμως ένα απαραίτητο μέτρο για την επανεκκίνηση της οικονομίας καθώς το βάρος των ελλειμμάτων (λόγω του κόστους λειτουργίας του δημοσίου) δεν επιτρέπει την μείωση της φορολογίας και άρα την όποια επιχειρηματικότητα και ανάπτυξη.

Ανάπτυξη δεν είναι η κολεκτιβοποίηση της παραγωγής. Ανάπτυξη είναι η αύξηση του εθνικού πλούτου. Αυτό στην ολοένα και πιο αλληλοεξαρτούμενη οικουμενική πραγματικότητα συνεπάγεται την συνεχή βελτίωση της ανταγωνιστικότητάς σου στις επιμέρους αγορές. Είναι άλλο η εσωτερική επάρκεια εφόσον την έχεις και άλλο η ανάπτυξη. Δυστυχώς ο όρος «ανάπτυξη» έχει υποστεί πολιτική κακοποίηση από τους λαϊκιστές (και όχι μόνο).

«Κατά τη γνώμη μου» λέει ο πρώην τραπεζίτης και σημαίνον οικονομολόγος «ο οικονομικός λαϊκισμός είναι μια αντίδραση ενός εξαθλιωμένου λαού σε μια αποτυχημένη κοινωνία, μια κοινωνία που χαρακτηρίζεται από μια κοινωνική άρχουσα τάξη που θεωρείται τάξη των καταπιεστών. Υπό καθεστώς οικονομικού λαϊκισμού, η κυβέρνηση ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις των λαϊκών στρωμάτων αγνοώντας παντελώς τόσο τα ατομικά δικαιώματα όσο και την οικονομική πραγματικότητα του πώς ο πλούτος ενός έθνους μπορεί να αυξηθεί ή ακόμη να διατηρηθεί στο ίδιο επίπεδο. Με άλλα λόγια, οι αρνητικές οικονομικές συνέπειες των χρησιμοποιούμενων μεθόδων αγνοούνται, είτε εκούσια είτε κατ’ ανάγκην.»

«Ο οικονομικός λαϊκισμός δίνει μεγάλες υποσχέσεις, χωρίς να σκέφτεται πώς θα τις χρηματοδοτήσει. Πολύ συχνά η προσπάθεια υλοποίησης των υποσχέσεων απολήγει σε δημοσιονομική στενότητα, η οποία καθιστά αδύνατο το δανεισμό από τον ιδιωτικό τομέα ή από ξένους επενδυτές. Αυτό σχεδόν πάντα οδηγεί στην εξάρτηση από την Κεντρική Τράπεζα, η οποία καλείται να παίξει το ρόλο του ταμία. Η απαίτηση από μια κεντρική τράπεζα να τυπώσει χρήμα για να αυξήσει την αγοραστική δύναμη της κυβέρνησης οδηγεί κατά κανόνα σε πληθωριστική χιονοστιβάδα. Τα αποτελέσματα που βλέπουμε στην ιστορία είναι κατά κανόνα … σοβαρή απειλή για τον κοινωνικό ιστό των κοινωνιών τους.»

Ο λαϊκισμός έφερε την Ελλάδα εδώ με κύριους εκφραστές του τον Ανδρέα Παπανδρέου και τον Κώστα Καραμανλή. Όχι ότι όλο το πολιτικό σύστημα δεν συνέπλευσε. Ακόμα και το ΚΚΕ, για να κερδίσει σε απήχηση, ξεχείλωσε την ταξική του βάση (προλεταριάτο) συμπεριλαμβάνοντας μικρομεσαίους επιχειρηματίες και επιχειρήσεις και «προσλαμβάνοντας» αβανταδόρους πολιτευτές (βλ. Λ. Κανέλλη) για προβολή.

Σήμερα, η παταγώδης αποτυχία και η εν τέλει χρεοκοπία του οικονομικού λαϊκισμού «αλλά ελληνικά» (κάτι μεταξύ Λατινικής Αμερικής και πρώην Ανατολικού μπλοκ) καθιστά την μεταρρύθμιση μονόδρομο. Μόνο που την μεταρρύθμιση την επαγγέλλονται όλοι. Και οι λαϊκιστές της δεξιάς και της αριστεράς. Ουέ και αλίμονο!

Quiero mi dinero - "Θέλω τα λεφτά μου"

και εγώ κυρία μου, και εγώ! Και εγώ θέλω τα λεφτά μου πίσω. Αυτά που σήμερα μας παίρνει το Δημόσιο για να μην πειράξει καμιά "ιερή αγελάδα". Και ενώ συνεχίζει να απομυζεί κάθε ικμάδα ρευστότητας και αποταμιευτικής ασφάλειας από την όποια μεσαία τάξη έχει απομείνει, όσοι ακόμα έχουν δουλειά, ταυτόχρονα συνεχίζει να παράγει πρωτογενή ελλείμματα περιπαίζοντας έτσι και εμάς τους εξαναγκαστικά «εντάξει» φορολογούμενους αλλά και τους Ευρωπαίους πιστωτές μας (φορολογούμενοι και αυτοί).

Γράφτηκε ότι στο μέτρο της νέας εφεδρείας (αυτής που θα πληρώνονται για 3 χρόνια με το 60-65% των αποδοχών τους) θα συμπεριληφθούνε και οι επίορκοι αλλά και οι κοπανατζήδες … (οι εκπαιδευτικοί που επικαλούνται ψυχολογικά προβλήματα!) Αυτοί δηλαδή που θα έπρεπε απλά να απολυθούν, εφόσον κρίνονταν ένοχοι (αλλά αυτό θα έπαιρνε περισσότερο από τρία χρόνια όπερ και ….) Και βέβαια «Η ΔΗΜΑΡ ήδη ξεκαθάρισε ότι είναι κάθετα αντίθετη»! Όσο για την αξιωματική αντιπολίτευση τον ΣΥΡΙΖΑ, «ουδέν νεώτερον από το δυτικό μέτωπο». Και βέβαια δεν συζητάμε για μείωση 200-300 χιλιάδων απασχολούμενων στο Δημόσιο που θα ήταν απαραίτητο για την δημοσιονομική προσαρμογή αλλά για 20 με 30 χιλ., δηλαδή ένα όφελος περίπου 200 εκ ευρώ (για κάθε ένα από τα τρία πρώτα χρόνια και περίπου 550 μετά από αυτά).

ΥΓ. Και αυτοί άνθρωποι είναι και δεν μου είναι καθόλου ευχάριστο να γράφω και να συζητάω για το πόσοι συνάνθρωποί μου πρέπει να χάσουν την δουλειά τους. Το θέμα όμως παραμένει ότι το Κράτος δεν πρέπει να κοστίζει στους πολίτες του υπέρογκα, σε βαθμό ασφυξίας. «Έλεος», που λέει και η κόρη μου!

Ύφεση 6,7% «βλέπει» το ΚΕΠΕ ... και πού 'σαι ακόμα!

Ύφεση 6,7% «βλέπει» το ΚΕΠΕ

Εκτίναξη της ύφεσης φέτος στο επίπεδο του 6,7%, έναντι περίπου 5% που αναμένει η κυβέρνηση και η ΕΕ, προβλέπει η Μονάδα Οικονομικών Προβλέψεων του Κέντρου Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών (ΚΕΠΕ).

… και πού είσαι ακόμα!

Η Δαπάνη των Νοικοκυριών αντιστοιχεί προς το 74% του παραγόμενου ΑΕΠ (2011 και 71% Μ.Ο. εξαετίας 2006-2011) ενώ από την δαπάνη αυτή μόνο ένα 76% (Μ.Ο. εξαετίας) αντιστοιχεί στο Μικτό Εισόδημα των νοικοκυριών. Προφανώς το υπόλοιπο 24% χρηματοδοτείται από δανεισμό (καταναλωτικά, κάρτες, κλπ), κατανάλωση κεφαλαίου (αποταμιεύσεις) ή/και άδηλους πόρους (μαύρα, λεφτά σε σεντούκια, κλπ).

Αν υποθέσουμε ότι και φέτος ο δανεισμός θα παραμείνει περίπου στα ίδια επίπεδα και με δεδομένη την μείωση κατά περίπου 12% στα μικτά εισοδήματα - εκτίμηση της Τράπεζας της Ελλάδος (χωρίς να λαμβάνουμε υπόψη και την αύξηση της φορολογίας), έχουμε:

12% x ( 76% x 74% ) = 6,7%

Αν τώρα λάβουμε υπόψη και την αυξημένη φορολογία +15% (εκτίμηση μέσης αύξησης) από το 2011 (άρα μείωση κατά 15% των διαθέσιμων προς κατανάλωση εισοδημάτων), την ανεργία και την μειωμένη τουριστική κίνηση, η ύφεση θα ξεπεράσει κατά πολύ το 7%!



Πηγή: ΕΛΣΑΤ, Επεξεργασία GL



An english version of this post will follow soon!